Unauffällig wirkende Steuererhöhung…
Die Steuererhöhung im Jahressteuergesetz 2022 ist gut versteckt und wirkt unauffällig, denn verändert wurden nicht die Steuersätze selbst, sollen vielmehr die Vorschriften, die für die Bewertung von Immobilien (sog. Bewertungsgesetz) und damit für die Besteuerungsgrundlage herangezogen werden. Die vermeintlich kleinen Stellschrauben, an denen der Gesetzgeber gedreht hat, können jedoch für die Immobilienbewertung enorme Auswirkungen haben und deren Werte in die Höhe treiben.
„20 bis 30 Prozent Steigerung der steuerlichen Werte“
Betroffen sind Wohnhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen der Anstieg „leicht bei 20 bis 30 Prozent“ liegen kann, so schätzt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gegenüber dem Expertenmagazin Wirtschaftswoche. Bei bestimmten, insbesondere (teil-) gewerblich genutzten Immobilien drohe wegen der sich ändernden Wertermittlung sogar eine Verdoppelung.
Fazit: frühzeitige Planung der Vermögensnachfolge schützt Vermögen
Wer eine oder mehrere Immobilien besitzt und ohnehin beabsichtigt, diese an seine Kinder oder Enkel zu vererben, der sollte frühzeitig mit der Planung beginnen. Denn gerade bei größeren und schwer aufteilbaren Vermögen ist es für die Nachkommen oftmals ungünstig, alles auf einmal zu erben. Zwar räumt der Gesetzgeber Freibeträge bei Schenkungen und Erbschaften ein. Diese sind jedoch gerade bei Immobilien schnell ausgeschöpft. Wird der Freibetrag überschritten, fallen schnell hohe Steuern an. Ist die Steuerlast besonders hoch, droht im schlimmsten Fall sogar der Verkauf der geerbten Immobilie.
Maßgeblicher Zeitpunkt: notarieller Überlassungsvertrag mit Grundbucherklärungen und Übergabe
Grundsätzlich gilt: bewertet wird auf den Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung, also des zivilrechtlichen Übergangs des Eigentums. Ausnahmsweise gilt die Schenkung eines Grundstücks aber nicht erst bei Eintragung im Grundbuch, sondern bereits dann als ausgeführt im steuerrechtlichen Sinn, wenn die u.a. Auflassung erklärt ist und die Eintragungsbewilligung der Eigentumsänderung formgerecht abgegeben wurde. Anderenfalls wären die Beteiligten von Zufälligkeiten im Geschäftsgang beim Grundbuchamt abhängig. Ausserdem muss die Übergabe erfolgt sein.
Beides ist im professionellen notariellem Überlassungsvertrag enthalten, regelmäßig flankiert von Regelungen zur eigenen (Alters-)Absicherung des Veräußerers (Wohn- oder Nießbrauchsrechte, Rückforderungsrechte).
Katrin Pengel
Notarin, Rechtsanwältin