Immobilien vererben könnte schon Anfang 2023 richtig teuer werden…

Die geplante Steuererhöhung ist gut versteckt und wirkt unauffällig, denn verändert werden sollen nicht die Steuersätze selbst, sollen vielmehr die Vorschriften, die für die Bewertung von Immobilien (sog. Bewertungsgesetz) und damit für die Besteuerungsgrundlage herangezogen werden. Die vermeintlich kleinen Stellschrauben, an denen der Gesetzgeber zu drehen beabsichtigt, können jedoch für die Immobilienbewertung enorme Auswirkungen haben und deren Werte in die Höhe treiben.

Betroffen wären Wohnhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen der Anstieg „leicht bei 20 bis 30 Prozent“ liegen kann, so schätzt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gegenüber dem Expertenmagazin Wirtschaftswoche. Bei bestimmten, insbesondere (teil-) gewerblich genutzten Immobilien drohe wegen der sich ändernden Wertermittlung sogar eine Verdoppelung.

Zwar handelt es sich noch um einen Gesetzentwurf der Bundesregierung. Der muss noch durch Bundestag und Bundesrat. In dem Entwurf ist jedoch bereits die Rede von einer „Änderung des Bewertungsgesetzes“. Die Neuregelung soll Ende des Jahres in Kraft treten, wenn der Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier das Gesetz wir geplant im Dezember unterzeichnet.

Ob und in welcher Form der Entwurf tatsächlich verabschiedet wird, bleibt jedoch abzuwarten.

Wer eine oder mehrere Immobilien besitzt und ohnehin beabsichtigt, diese an seine Kinder oder Enkel zu vererben, der sollte frühzeitig mit der Planung beginnen. Denn gerade bei größeren und schwer aufteilbaren Vermögen ist es für die Nachkommen oftmals ungünstig, alles auf einmal zu erben. Zwar räumt der Gesetzgeber Freibeträge bei Schenkungen und Erbschaften ein. Diese sind jedoch gerade bei Immobilien schnell ausgeschöpft. Wird der Freibetrag überschritten, fallen schnell hohe Steuern an. Ist die Steuerlast besonders hoch, droht im schlimmsten Fall sogar der Verkauf der geerbten Immobilie.

Dies ist nicht neu, gilt in diesem Jahr 2022 angesichts der geplanten Gesetzesänderungen für 2023 aber umso mehr!

Grundsätzlich gilt: bewertet wird auf den Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung, also des zivilrechtlichen Übergangs des Eigentums.  Ausnahmsweise gilt die Schenkung eines Grundstücks aber nicht erst bei Eintragung im Grundbuch, sondern bereits dann als ausgeführt im steuerrechtlichen Sinn, wenn die Auflassung erklärt ist und die Eintragungsbewilligung der Eigentumsänderung formgerecht abgegeben wurde. Anderenfalls wären die Beteiligten von Zufälligkeiten im Geschäftsgang beim Grundbuchamt abhängig.

Beides ist im professionellen notariellem Überlassungsvertrag enthalten, regelmäßig flankiert von Regelungen zur eigenen (Alters-)Absicherung des Veräußerers (Wohn- oder Nießbrauchsrechte, Rückforderungsrechte).

Katrin Pengel           
Notarin, Rechtsanwältin